Подписът на президента под акта за преобразуване на правото на вечно ползване на земя, построена за жилищни нужди, в право на собственост върху земята, потвърждава казаното от години. От 1 януари 2022-2023 г. собствениците на апартаменти в жилищни блокове и еднофамилни къщи, построени върху земя, пуснати във вечен ползун, най-накрая стават собственици. Какво е вечното ползване и как се промени положението на жителите с идването на новата година?
Какво е непрекъснатото ползване?
Постоянното ползване е един от трите вида права на собственост, с изключение на правото на собственост и ограничените права на собственост (узуфрукт, сервитут, залог, кооперативно право на собственост върху помещенията и ипотека). Нейната същност се състои в пускането на недвижими имоти, собственост на държавната хазна или местни правителствени звена за използване за физическо или юридическо лице за период от 99 години. Само в специални случаи, оправдани от икономическа цел, е възможно да се постави земята във вечен ползун за по-кратък период (но не по-малко от 40 години).
Perpetual usufruct е посредник между правата на собственост и ограничените права на собственост. Той е наследен и постоянният потребител може допълнително да го продаде, да го таксува и да се разпорежда по друг начин. Това обаче засяга самата земя, а не сградите, издигнати върху нея. Така потребителите остават собственици на своите къщи и апартаменти, но не и на своите парцели.
Такава специфична конструкция е характерна за полското право на собственост, което се развива под влияние на социалистическата идеология. Постоянното ползване е въведено със Закона от 14 юли 1961 г. за управление на земята в градовете и жилищните имоти като гаранция, че имотите на земята в градовете ще останат държавна собственост. Понастоящем те са регулирани от разпоредбите на част II от Гражданския кодекс, Закона за управление на недвижимите имоти и най-новия акт за превръщането на правото на вечно ползване на земя, разработена за жилищни цели, в собственост.
Годишна такса за безкрайно ползване
Постоянното ползуване се подчинява на задължението да се плащат два вида такси: първата (еднократна) и годишна (циклична). Размерът им се определя въз основа на цената на имота. При първата такса ставката е 15-25% от тази стойност, докато размерът на годишните такси зависи от целта, за която имотът е бил пуснат в употреба. В случай на земя, дадена за жилищни нужди, ставката е 1% от нейната стойност.
Постоянното използване не е собственост
Въпреки факта, че както правото на собственост, така и трайното право на ползване представляват два вида вещни права, собствеността представлява много по-широк обхват и гарантира на собственика по-голяма сигурност по отношение на имота.
Както движимата, така и недвижимата собственост може да бъде предмет на правото на собственост, докато трайното ползване се ограничава само до земи, собственост на държавната хазна или на местните държавни звена. Нещо повече, правото на собственост не подлежи на ограничение във времето, за разлика от непрекъснатото ползване, което има ограничение във времето. Въпреки че може да бъде удължен за още един период, той изисква от потребителя да подаде подходящо заявление. На заявителя обаче може да бъде отказано неговото удължаване поради важен социален интерес.
Правата на собственост са ограничени само от закона, принципите на социалното съжителство и социално-икономическата цел на този закон. Постоянното ползване се подчинява допълнително на разпоредбите на споразумение, сключено под формата на нотариален акт. В крайна сметка собствеността не изисква да плащате никакви такси за изхвърляне.
Първият опит за справяне с тристранното разделение на вещните права
Правилата, които са в сила от 1 януари, не са първият подход за премахване на институцията на непрекъснатото използване. Още през 2005г. Парламентът прие закон, който преобразува правото на вечна употреба в собственост. Скоро обаче се оказа, че наредбите не са адаптирани към реалността.
Ставаше дума главно за разпоредбата за преобразуване на земята, разположена в многоетажни сгради (предимно блокове). За преобразуването се изискваше съгласието на всички собственици на апартаменти, които притежаваха акции в правото на вечно ползване на тази земя. Ето защо беше достатъчно един акционер да откаже да участва в предложението, за да осуети плановете на всички останали и да отнесе случая до съда. Това състояние беше грубо несправедливо спрямо жителите на апартаментите в жилищни блокове и доведе до разширяване на цялата процедура за преобразуване.
Какво променя новата процедура за трансформиране на вечния потребител в собственост?
На първо място, предоставянето на вечна земеделска земя се превърна във факт. Това означава, че и двамата собственици на апартаменти в многоетажни сгради (ако поне половината от помещенията в блока са предназначени за жилищни нужди) и еднофамилни къщи в крайна сметка ще получат собственост върху земята под апартамента или къщата си и при равни условия.
От друга страна, тъмната страна на изменението е задължението за изплащане на таксата за преобразуване в продължение на 20 години от момента на осигуряването. На практика това означава, че през следващите 20 години жителите все още ще трябва да плащат циклична сметка в същата сума, каквато е стойността на годишната такса за непрекъснато ползване. Само името му ще се промени.
Цялата стойност на таксата за преобразуване обаче може да бъде платена наведнъж. Това решение е особено изгодно за собствениците на недвижими имоти, разположени на земя, собственост на държавната хазна. Тогава, ако решат да платят общата такса през първата година на договора, те могат да се възползват от до 60% от отстъпката. Всяка година обаче стойността му ще намалява с 10%. Ако обаче до края на 2022-2023 г. собственикът не получи сертификат за преобразуване на вечен потребител в собственост, отстъпката ще важи за него до февруари 2022-2023 г.
Новите разпоредби засилват положението на жителите
Правото на собственост определено е по-силно от трайното право на ползване и не изисква подновяването му след няколко десетки години. Тази година финансирането значително засили правото на приблизително 2,5 милиона семейства на своите домове и апартаменти. Освен това задължението за плащане на годишни такси ще изчезне за максимум 20 години.
Wojtek Gąciarz
Юрист с усет за писане, той се занимава с редактирането на специализирани правни статии, занимаващи се с въпросите на строителното право и другите му клонове. По време на работа той се фокусира върху читателя, превеждайки сложните правила на полското законодателство на прост и четлив език. Той съчетава знанията и опита, натрупан от работата в адвокатски кантори, с постоянно развита писателска работилница и знания за създаване на съдържание в Интернет.