Покупката на първия апартамент е свързана с много емоции. В допълнение към намирането на подходящ имот и получаването на предварителна банкова информация за размера на кредита, също е много важно да "погледнете" документите. Защо? Ще разберем за това в четвъртата част на ръководството "първият ми собствен апартамент".
Документация относно апартамента - защо си струва да го прочетете преди да купите?
Много от нас забелязват, че животът ни играе трикове много често, за които можем да прочетем в колекцията от поговорки на Мърфи. Тези игриви, леко натрапчиви и хумористични закони, моралът на които се основава на предпоставката, че „нещата ще вървят възможно най-лошо“, все пак трябва да ни дадат много за размисъл, особено що се отнася до закупуването на апартамент. За да не се пренебрегват важни подробности, като например наличието на ипотека върху апартамент или постоянното пребиваване на имота от трето лице, е важно да сте готини. Ентусиазмът, макар и разбираем и възможно най-естествен, следователно не е най-добрият съветник по време на такава голяма инвестиция. По-ранното четене на цялата налична документация на апартамента и запознаването с мнението на други жители в сградата ще ни позволят да избегнем евентуални неприятности.
Запознаване с мнението на други жители
Това, което често забравяме и което би могло да ни спести от закупуването на добре опакован артикул, говори с нашите бъдещи съседи. И въпреки че не всичко, за което другите жители на дадена жилищна къща или блок ще ни кажат, е 100% вярно, това със сигурност дава картина, която ни позволява да преценим дали апартаментът наистина си струва парите. Но какво трябва да питате? На първо място, за комфорта на използване, качеството на контакта с мениджъра, времето за отстраняване на повреди и други съображения. Също така си струва да споменем кой конкретен имот възнамеряваме да закупим, за да научим повече за неговите наематели.
Проверка на получената информация
Съседите са съкровищница на знанието и в допълнение към опознаването на доказани места за разходка на кучето или местоположението на най-добрите кнедли в града, ще научим и от тях няколко „вкуса“ за самата сграда, включително например текущи проблеми, честота на увеличаване на административните такси или промени в дъската. Не забравяйте обаче внимателно да проверите цялата получена информация.
Проверка на наемните плащания
След като преминем през етапа на събиране на информация от съседите, следващата стъпка е да проверим допълнителните такси за живот в даден имот. В този момент ще трябва да прочетем:
- В размер на месечния наем - за да се избегне една неприятна изненада, струва си да провери размера на месечния наем, преди да го подпишете. Можем да получим такава информация от администратора на жилищната кооперация;
- Вечна такса за ползване или преобразуване - не винаги изгодната цена за покупка на недвижими имоти е свързана с спестявания, така че преди да купите, проверете какви такси за постоянна употреба или преобразуване в пълна собственост се прилагат за новия собственик на апартамента в дадено местоположение или град.
Проверка на дълговете на апартамента за административни такси
Ако предишният наемодател е бил в просрочие с наем, може да имаме някои проблеми по-късно. Затова предварително да се свържем с администрацията на кооперацията, за да сме сигурни, че всичко е уредено. Отменянето на ситуация, при която доставката ни на газ е прекъсната поради неплащане, може да отнеме много време, затова се препоръчва да проверите предварително дали има просрочени задължения, свързани с административните такси.
Проверка дали сградата е вписана в регистъра на паметниците
Понякога красивите апартаменти в очарователна стара жилищна къща се контролират от консерватор, което може да се окаже проблематично, когато искаме например да сменим прозорци, да монтираме тента и т.н. с архитектурата на дадена сграда тя често се свързва с по-високи разходи.
Проверка на регистъра на земята и ипотеката
Земеделският и ипотечен регистър (KW) е истинска съкровищница от знания за недвижимите имоти, неговите собственици и възможните съсобственици. Там ще разберем също дали апартаментът е обременен с ипотека или подлежи на принудително изпълнение. Когато разглеждаме регистъра на земята и ипотеката, нека обърнем внимание и на възможните сервитути. За съжаление, понякога се случва, че няколко години след покупката неочаквано се появява човек, който има право да заема конкретна част от апартамента и общи елементи, като кухнята, банята и балкона. Излизането от подобна ситуация, без да се налага големи финансови разходи, често е трудно и изисква консултация с опитен адвокат, така че е по-добре предварително да проверим дали ще получим допълнителен наемател с покупката.
Номер на регистъра за земя и ипотека
За да можете да разгледате регистъра на земята и ипотеката на даден имот, ще е необходимо да намерите неговия номер. Ако настоящият собственик го няма или не е в състояние да ни го предостави, можем да действаме независимо:
Определяне на номера с официални средства:
- Посещение на Старости "Повиат" в отдел "Геодезическа и картографска документация" - има голяма вероятност номерът на регистъра на земята и ипотеката да бъде получен в "Повиатски старости", но първо трябва да подадем подходящо заявление с аргументация, т.е. да покажем т.нар. "Правен интерес". Не забравяйте обаче, че желанието за закупуване на недвижими имоти не винаги убеждава служителите да издадат номер, затова си струва да си сътрудничите със собственика и да кандидатствате заедно за необходимата информация;
- Подаване на молба до окръжния съд, компетентен за даден имот - тук, както и в Старости Повиат, ще трябва да демонстрираме правен интерес към имота, поради което се препоръчва съдействие със собственика.
Определяне на номера чрез Интернет:
- Използването на националната търсачка за земя и ипотечен регистър - много по-прост начин от посещението на Poviat Starosty или окръжния съд, тъй като е възможно да се търси KW номер, използвайки адреса. Не забравяйте обаче, че удобството струва пари, така че ще трябва да платим, за да открием книгата. В момента цената на една проверка на избрания KW на имота е около 40 PLN.
Когато търсите номер на земя и ипотечен регистър, струва си да обърнете внимание на поведението на собственика. Ако забележим, че умишлено ни пречи да намерим номера, това може да е лек знак, че си струва да разгледаме по-внимателно всички записи в KW.
Какво можем да намерим в регистъра на земята и ипотеката?
Както подобава на книга, нейното съдържание е изключително важно и решаващо за бъдещия купувач на недвижими имоти. В него ще намерим почти цялата най-важна информация относно:
- характеристики на собствеността и дял на общите части;
- собственици, съсобственици (включително всякакви сервитути);
- права и ограничения на собствеността;
- съществуването и размера на ипотеките;
- искания за промени в записи.
Проверка на законния собственик на имота
Наличието на документация и цялата информация относно апартамента не е същото като законния собственик на имота. Поради тази причина си струва да проверите преди подписване на предварителния договор. Информация за законния собственик (или собственици) може да бъде намерена в поземления и ипотечен регистър или в удостоверение, получено от кооперацията, когато имотът няма KW.
Проверка на основанията за закупуване на недвижими имоти
Това също е изключително важен етап, който ще ни позволи да проверим дали има някакви сервитути за трети лица в апартамента. За целта си струва да помолите продавача да посочи документите, в които ще намерим основанията за закупуване на имота. Те могат да бъдат:
- нотариални актове за покупко-продажба, даряване или установяване на отделна собственост върху помещенията;
- правно обвързващо решение, потвърждаващо придобиването на наследство или удостоверение за наследство под формата на нотариален акт.
Сътрудничество с адвокат
Говори се, че всички несигурности, свързани с правното положение на апартамента, се записват в документите с фин текст или по възможно най-сложния начин. Така че, докато докато разглеждаме нотариални актове, регистър на земята и ипотеката или други удостоверения, попаднем на непонятни фрагменти, не се страхувайте да използвате помощта на адвокат. Може да се окаже, че знанията на опитен човек ще ни избавят от ситуация, от която ще ни бъде трудно да се измъкнем по-късно.
Подписване на документи при нотариус
От психологическа гледна точка посещението при нотариус има задължителен ефект върху продавача, което го кара да се чувства по-задължен да спазва условията на договора, отколкото в случай на неговото записване в т.нар. „Домашни условия“ или чрез адвокатска кантора. Освен това нотариусът проверява договора за спазване на закона, може да провери самоличността на собственика на имота и удостоверява официалното прехвърляне на пари, например авансово плащане.
Първият апартамент е не само огромен разход, но и замах от емоции. Въпреки това, за да не се наслаждават на нашите удоволствия и радост проблемите ни, струва си да подходите към инвестицията с разстояние. Не забравяйте, че дори най-симпатичният продавач с широка усмивка може да иска да скрие нещо, така че винаги си струва да проверявате всичко внимателно и да се консултирате с адвокат или някой, на когото се доверяваме постоянно.