Ако сме решили да купим собствен апартамент, в по-голямата част от случаите следващата стъпка ще бъде да вземем банков кредит. Въпреки това, високите нетни доходи и трудов договор за неопределен период не са достатъчни, за да получите пари, за да осъществите мечтата за собствените си четири ъгъла. Изисква се и собствена вноска, т.е. сумата, посочена в договора, която ще покрие част от стойността на имота. Ще разберем колко пари ще ни трябват и дали винаги трябва да бъдат пари във втората част на ръководството „Първият ми апартамент“.
Какво е собствен принос?
Собственият принос е сравнително ново нещо в Полша, тъй като изискването му беше въведено през януари 2014 г. от Полския орган за финансов надзор (KNF) като препоръка „S“. Новите разпоредби не позволяват на банките да отпускат заеми, които покриват 100% (или повече) от стойността на имота. Следователно, кредитополучателят е длъжен да плати част от сумата за закупуването на апартамента (на теория той е 20%)да ви гарантира способността да изплащате заема, който сте взели. Подобно действие е да се защитят както финансовите институции, така и самият кредитополучател, но за много млади хора събирането на средства за покриване на собствения им принос е голям проблем. Банките, желаещи да отговорят на очакванията на своите клиенти, затова предлагат няколко варианта за решаване на проблема с осигуряване на обезпечение от купувача на имота, благодарение на което има шанс да получат до 90% от финансирането за закупуването на апартамент.
Собствен принос - винаги ли трябва да бъде в брой?
Банката е тази, която решава, че сме готови да купуваме апартамент и да плащаме вноски редовно . Като се вземат предвид нашите приходи, извършена работа, възраст и редица други фактори, той може да реши дали ще успеем да поемем месечните разходи, свързани с договора и условията, при които е предоставен заемът. За много от нас кандидатстването за заем е много стресираща ситуация, защото дори високите доходи не гарантират заем. Обезпечението, както разбират банките, трябва да бъде собствена вноска за апартамент, който - в зависимост от финансовата институция - можем да внесем, например:
- Парични средства - не е необходимо да бъдем собствени спестявания, защото много често това е дарение от близкото семейство (например родителите). Не забравяйте обаче, че когато кандидатстваме за заем за апартамент, ние декларираме, че собствената вноска не е друг заем, взет от банка, парабанк или работно място.
- Друг имот - някои банки приемат обезпечение за заем под формата на друга собственост. Ако имаме втори апартамент под формата на съвместна собственост (например принадлежност на съпруг / съпруга, родители или наследен), тогава си струва да сравним оферти от различни финансови институции, за да намерим такъв, който ще приеме нашата собствена форма на собствен принос.
- Кредитна застраховка - ако нямаме минимален собствен принос, тогава можем да решим да закупим допълнителна кредитна застраховка. Разбира се, застраховката не е безплатна, така че когато решаваме подобно решение, трябва да вземем предвид по-висока вноска (тогава изплащаме заема и застраховката).
- Държавни субсидии - не винаги е необходимо да имате собствен принос за апартамент, защото има правителствени програми (напр. MdM или Апартамент за младите), които ви позволяват да получите финансиране за закупуване на недвижими имоти. Въпреки това, за да получите субсидия за покриване на размера на гаранцията, трябва да бъдат изпълнени редица условия, които са изложени подробно в програмните разпоредби. Също така си заслужава да се помни, че правителствените планове включват и появата на IKM, т.е. индивидуалната жилищна сметка, при която бъдещият купувач на имота ще може да използва безмитната сметка за доходите, за да събира средства за собствен принос.
Вътрешните разпоредби на финансовата институция решават коя банка ще ни отпусне заем, например със собствена вноска под формата на недвижими имоти или застраховка, така че ако искате да вземете заем за закупуване на апартамент, струва си да следвате различни оферти точно по отношение на възможността за предоставяне на гаранция, различна от парични средства.
Колко собствен принос трябва да се направи за закупуване на апартамент?
Минималният собствен принос и неговата форма са свързани с политиката на конкретна банка, но тя трябва да бъде в съответствие с насоките на Полския орган за финансов надзор (KNF), който въведе препоръка "S". Новите условия за отпускане на ипотечни заеми са за защита както на банките, така и на кредитополучателите, за да се предотвратят ситуации, при които заемът се отпуска за т.нар. "Висок риск".
Минималната собствена вноска за апартамент през 2022-2023 г. е 20% от стойността на имота. Това означава, че ако планираме да купим собствените си четири ъгъла за 250 000. злоти, тогава банката ще ни предостави максимум 200 хиляди. златни заеми. Останалите 20%, т.е. 50 000 в този случай, ще трябва сами да плащаме на предприемача (продавача на апартаменти), като наш собствен принос. Голям брой банки обаче изискват поне 10% от стойността на недвижимите имоти да бъдат покрити със собствени средства, т.е. в случая, обсъден по-горе - 25 000 PLN. След това останалата сума, т.е. още 25 000, се изплаща под формата на сключване на застраховка за заем, която ние ще върнем заедно с вноските по ипотеката.
В коя банка минималната собствена вноска е 10%?
Можете да разберете колко вашият собствен принос за апартамент е в таблицата вдясно, която взема предвид най-известните банки в Полша. Въпреки това си струва да помним, че правилата за заема се променят , така че всеки път си струва да проверите каква сума трябва да имаме, за да кандидатстваме за финансиране. Трябва също така да се има предвид, че 10% от собствения принос означава необходимостта от използване например на застраховка или други банкови продукти, което реално ще увеличи месечната ни вноска с няколко десетки или няколкостотин злоти.
Заем без собствен принос - възможно ли е?
Когато кандидатстваме за ипотека за закупуване на апартамент, трябва да демонстрираме финансовата способност за изплащане на фиксирана част от стойността на имота, следователно, полският орган за финансов надзор се изисква собствен принос във всяка отговорна и регулирана банкова институция. Ситуацията, в която получаваме информация, че не е необходимо да плащаме гаранция за заема, е маркетингов залог, който се основава например на възможността да се направи собствен принос под формата на недвижими имоти.
Като се има предвид, че при настоящите (и постоянно растящите) цени на жилищата в Полша, собственият принос е средно 30-80 хиляди PLN, банките често използват различни удобства, които ви позволяват леко да намалите необходимия размер на обезпечението. Пример за такива дейности може да бъде третирането на разликата между оценката на имота и покупната цена като част от собствения принос - в случай, че планираме да закупим апартамент от вторичния пазар, някои банки могат да приемат, че собственият принос е разликата между оценката на имота и действителната му покупна цена. Така че, ако помещенията бяха оценени например на 200 000 злоти, и ние договорихме с продавача на цена от 185 хиляди. PLN, тогава 15 000 могат да бъдат третирани като част от собствения принос. Размерът на собствената вноска, която ще трябва да направим за апартамент, зависи от предложението на банката и тяхната интерпретация на концепцията за собствен принос, следователно дори и малки спестявания не ни изключват от групата на потенциалните кредитополучатели.
Какъв е собственият принос за закупуването на апартамент?
За да изпълним мечтите си за собствения си апартамент, ще трябва да заделим минимум 10% от стойността на целия имот, който искаме да купим. Колкото повече добавяме собствените си средства, толкова по-ниски ще са заемите и разходите за отпускане на заема. В Полша цените на квадратен метър на първичния пазар са средно 6792 PLN, така че в случай на двустаен апартамент с обща площ 50 m2, ще платим 339 600 PLN. Със собствен принос от 10% ще трябва да подготвим 33 960 PLN, но трябва да вземем предвид допълнителните разходи, свързани с осигуряването на застраховка. Ако вземем решение за 20% вноска, ще е необходимо да подготвим 67 920 PLN, за да осигурим заема.
Ако нямаме собствени спестявания или те не са достатъчни, за да покрием разходите по ипотеката, тогава можем да помолим семейството за помощ. Струва си да се помни обаче, че в този случай е необходимо да напишете договор, да го докладвате в данъчната служба и да платите данъка върху наследството и дарението. Ако донорите са хора от първата данъчна група (например братя и сестри, родители, съпруг / съпруга, деца) и общата сума не надвишава 19 274 PLN, тогава можем да разчитаме на освобождаване от данъци.