Изграждането на къща е дълъг и многоетапен процес, който включва не само високи разходи, но и много официални формалности. Какво трябва да запомните, когато купувате парцел? Какво да търсите при избора на строителен проект? Колко време отнемат формалностите, преди да се построи къща? Какви формалности, свързани с изграждането на къща, се прилагат през 2022-2023 г.? Съветваме какви документи трябва да бъдат събрани и къде да ги доставим, за да започнете да изграждате мечтаната си къща в съответствие със закона.
Стъпка 1. Проверка на състоянието на сюжета
Видът на сградата, която може да бъде построена върху конкретен парцел, зависи от избора. Следователно закупуването на земя трябва да бъде добре обмислено решение, предшествано от задълбочен анализ на местния план за пространствено развитие или - в ситуация, в която той не е приет за конкретна зона - решение за условията на развитие.
Една от първите формалности, свързани с изграждането на къща, трябва да бъде запознаването с местния план за зониране (План за местно развитие), Там ще намерим информация за предназначението на парцела, т.е. - просто казано - какъв характер има (строителен или земеделски) и каква сграда може да бъде издигната в дадена зона. Този документ подробно уточнява не само вида на застрояването, но и параметри като минималната площ на застрояване или строителната линия, т.е. разстоянието между предната стена на жилищната сграда и пътя. Той също така съдържа информация за размерите, формата и външния вид на планираното съоръжение (например стъпка на покрива, покривен материал, цвят на фасадата). Можете също така да разберете за изключването на конкретна земя, например от екологични причини, от жилищното развитие от местния план за развитие. Заявлението за извлечение от плана за устройство на територията се подава в архитектурния отдел на общинската служба или градската служба.Документите трябва да са готови за събиране в рамките на 7 до 30 дни. Основна информация за предназначението на земята, стига тя да бъде въведена в компютърната система, също може да бъде проверена в Интернет на www.geoportal.pl.
В район, който не е обхванат от настоящия местен план за развитие, си струва да кандидатствате за еквивалентно решение за условията на развитие (наричано накратко „WZ“). От този документ можете да научите, наред с други какви условия трябва да бъдат изпълнени, за да се изгради къща върху избрания парцел. Както в случая с местния план за развитие, той също така уточнява подробна информация за външния вид на сградата, например височината на билото, ъгъла на наклона на покрива и цветовете на фасадата. Заявлението за издаване на решение за условията на развитие се адресира до началника на общината, кмета или президента на града и се подава лично или по писмо до архитектурния отдел, общинските служби или градската служба.Необходимите прикачени файлове включват копие от основната карта с маркиран контур на парцела, описателно и графично описание на планирания метод за застрояване на земята и характеристиките на застрояването, както и документи, потвърждаващи възможността за разработване на земята за строителния проект. Струва си да знаете, че не само собственикът на имота може да кандидатства за решение за условията на благоустройство, но и всяка трета страна, която има интерес да инвестира в тази земя. Времето за чакане на документа не трябва да надвишава 60 дни.
Помня! След като получите достъп до местния план за пространствено развитие или решението за условията на застрояване, си струва да обърнете внимание не само на информацията за парцела, който представлява интерес, но и за съседната земя. Може да се окаже, че там са планирани инвестиции като пътища, промишлени предприятия или магазини с голям формат.
Стъпка 2. Анализ на имотния регистър
Много важен етап преди подписването на договора за покупка на земя трябва да бъде задълбочен преглед на поземлените и ипотечни регистри на недвижимите имоти, от които се интересуваме., Това е вид формалности, свързани с изграждането на къща, която някои за съжаление третират с пренебрежение. Напълно погрешно, защото в този документ можете да намерите информация, между другото относно правния статус на земята (кой е собственик на парцела и в каква степен), както и върху ипотечната или данъчната тежест върху парцела. Той също така включва разпоредби за сервитута на пътя, т.е. относно условията, собственикът на парцела може да използва вътрешния път за достъп (освен ако парцелът не е пряко свързан с общински или национален път). За да ви помогнем да проучите и интерпретирате записите от поземлените и ипотечни регистри, струва си да наемете адвокат или нотариус, който със сигурност ще знае какво да търси.
Помня! Можете да прочетете земеделските и ипотечни регистри на недвижимите имоти, от които се интересувате, като използвате държавния уебсайт на Министерството на правосъдието, т.е. ekw.ms.gov.pl.
Стъпка 3. Закупуване на проект за къща
След като прочетете информацията от местния план за зониране или решението за условията на строителство, както и проверите вписванията в регистъра на земята и ипотеката и подпишете договора за покупка на парцел, можете да започнете да търсите проект за строителство на къща. Строителният и архитектурен дизайн на къщата е един от документите, необходими за получаване на разрешение за строеж или започване на строителни работи въз основа на уведомлението за намерението за строеж в офиса.
Кой тип проект за къща да изберете? Вариантът, който е най-подходящ за размера на нашия парцел, условията за благоустройство, определени от длъжностните лица или изискванията на членовете на домакинството, е да поръчате проектант, който да подготви индивидуален проект на сградата. Можете също така да използвате множество бази данни от готови архитектурни дизайни, известни още като повтарящи се дизайни. Те са по-евтини от проектите по поръчка, но включват допълнителни разходи в резултат на необходимостта от адаптиране на готовия проект към нашия парцел.
Помня! В случай на строителни участъци с нестандартна форма или желание за използване на необичайни строителни решения, може да се наложи използването на индивидуален архитектурен и строителен проект.
Стъпка 4. Получаване на технически условия за доставка на комунални услуги
Съгласно приложимите разпоредби на закона за строителството, отделните инвеститори, които планират да построят еднофамилна къща, в повечето случаи не трябва да кандидатстват за разрешение за строеж, а трябва само да уведомят за намерението си да строят. Изключенията обаче са ситуации, при които зоната на влияние на планираната жилищна сграда се простира извън границите на парцела (подробности в следващия раздел). В този случай, при подаване на заявление за разрешение за строеж, следователно трябва да има предварително получени гаранции за доставката на комунални услуги и технически условия за свързване на парцела към канализационните, водоснабдителните, електрическите или газовите мрежи . Документи от този тип могат да бъдат получени от водоснабдителни и канализационни, енергийни или газови компании чрез подаване на заявлението лично или с писмо.
Помня! Дори ако планирате да започнете изграждането на къща въз основа на уведомление, можете да кандидатствате за технически условия за доставка на комунални услуги. Те са равностойни на разрешение за осъществяване на връзки съгласно подробни указания, което намалява риска от проблеми с приемането им след завършване на строителството.
Стъпка 5. Получаване на разрешение за строеж или представяне на уведомление за намерение за строителство
Преди няколко години най-важните формалности, свързани с изграждането на къща, бяха получаване на разрешение за строеж. От 2015 г., благодарение на изменението на Закона за строителството, обособени еднофамилни жилищни сгради, площта на въздействие на които не излиза извън границите на парцела, може да бъде изградена само въз основа на уведомление за намерение за строителство, Все пак трябва да се получи разрешение за строеж за инвестиции, чиято площ на влияние е по-голяма, например къщата ще бъде издигната на три, а не на четири метра от границата на парцела или е много висока, което може да засенчи съседните имоти. Получаването на разрешително за строеж е необходимо и в случай на полуотделни или терасовидни къщи. Архитектът, който създава индивидуален дизайн на къща или адаптира дизайна, готов за инвестиционния парцел, трябва да информира инвеститора кой документ ще бъде най-добрият за конкретен проект.
Известието за строителство в момента е най-често избираната опция в случай на отделни инвеститори. За какво става дума? В староста или градския офис с права на повиат трябва да се подаде писмено заявление за изграждането на къщата, както и прикачени файлове като: строителство и архитектурен проект в четири екземпляра, решение за условията на благоустройство, документ, потвърждаващ възможността за използване на имота за строителни цели и разрешения, договорености и становища, изисквани от отделни регламенти. След подаване на заявление за строителство трябва да изчакате 21 дни преди да започнете строителни работи. През това време службата може да повдигне възражение или да издаде удостоверение за липса на основания за възражение. Ако е необходимо да се допълни документацията, периодът на изчакване се отчита отново от момента на подаване на липсващите прикачени файлове.
Лицата, които кандидатстват за разрешение за строеж, трябва да представят много други документи заедно с заявлението. Те включват извлечение и извадка от местния план за устройство на територията или решение за условията на застрояване, както и геодезическа карта за целите на проектирането, извадка и извадка от поземления регистър или технически условия за осъществяване на връзки към водопроводната, газовата, енергийната или водопроводната и канализационната мрежа. Необходимо е също да се представи гаранция за достъпа на парцела до обществен път. Колко време отнема получаването на документ? Длъжностните лица имат 65 дни за издаване на решениеобаче това време може да бъде удължено, ако например се открият официални дефекти (напр. липсват всички необходими прикачени файлове) или страните по производството (т.е. собственици на земя, съседна на нашия имот) са обжалвани.
Помня! Строителните работи трябва да започнат до три години след получаване на разрешение за строеж или уведомление за намерение за строеж. В противен случай ще трябва да преминете през цялата процедура отново.
Стъпка 6. Заетост на ръководител на сайт
Уведомяването за намерението за изграждане на къща или получаване на разрешение за строеж не прекратява формалностите. Преди първата лопата да бъде забита в земята, трябва да бъде нает и управител на строителство, т.е. лице с подходяща квалификация, което контролира строителните работи и съответствието им със стандартите на строителния закон . В някои случаи може също да се наложи инспектор за надзор на инвеститора, например по време на строителството на многофамилни къщи или еднофамилна къща поради минна повреда. За тези лица е много важно да подпишат декларация за изпълнение на своите задължения, чийто образец може да бъде изтеглен от инспектората за надзор на строителството на poviat (също на уебсайта на тази институция).
Помня! Не започвайте строеж на къща без да получите разрешение за строеж или предварително уведомяване за намерението за строеж. Сграда, която ще бъде издигната при такива обстоятелства, може да се счита за лиценз за строеж и нейното узаконяване ще доведе до необходимостта от плащане на голяма глоба.
Стъпка 7. Водене на строителен дневник
Сред формалностите при изграждането на къща не трябва да забравяте да съхранявате строителен дневник, чийто шаблон е строго регламентиран с регламенти (готови строителни трупи се предлагат, наред с други, в магазините за офис доставки). Първото вписване трябва да бъде в него преди започване на строителните работи, но след получаване на разрешение за строеж или уведомление за намерението да започне строителството. Записи, потвърждаващи изпълнението на най-важните етапи на строителните работи, както и хода на работата, могат да се правят в строителния дневник от строителния ръководител, инспекторът за надзор на инвеститора, както и самият инвеститор .
Помня! Строителният дневник е официален документ и трябва да бъде приложен към изградената документация за строителен надзор при подаване на известието за завършване на строителството и - ако е необходимо - заявлението за разрешение за ползване на къщата.
Стъпка 8. Инсталиране на информационното табло
Важна формалност преди започване на строителните работи е и инсталирането на жълто строително информационно табло на видимо място на границата на строителната площадка. Готовите за пълнене дъски могат да бъдат закупени в магазини "Направи си сам". Съгласно Закона за строителния закон той трябва да съдържа такава информация като: вид строителни работи, номер на разрешение за строеж или номер на заявление, както и лични данни на инвеститора на строителството, изпълнители на строителни работи, ръководител на строителството, ръководители на работи, инспектор за надзор на инвеститора и проектанти.
Помня! Липсата на информационно табло или невключването на изискваните от закона данни се счита за неизпълнение на задължението от страна на строителния ръководител и може да доведе до глоба.
Стъпка 9. Уведомяване за започване на строителни работи
Лицата, които са получили разрешение за строеж или са докладвали за строеж на еднофамилна къща и не са получили възражение служебно, най-малко един ден преди започване на строителни дейности, следва да докладват началото на строителните работи на строителния надзор, Тази информация е необходима за строителния надзор за попълване на архивите на започнатите и предадени строителни обекти, както и за контрол на строителството, напр. от гледна точка на правилния ход на строителния процес и съответствието на сградата с строителните разпоредби, решението за разрешението / уведомлението за строеж и проекта на строителството. В допълнение към писмото, с което се уведомява за планираната дата на започване на строителните работи, инспекторатът трябва да предостави и: декларация на управителя и инспектора на строителството (ако са наети), в която се посочва, че е изготвен план за защита на здравето и здравето, удостоверение, потвърждаващо, че строителният ръководител / инспектор е вписан в списъка на членовете на компетентната камара на професионалното самоуправление, т.е.
Помня! Отчитането на започването на строителните работи пред строителната инспекция и извършването на първото вписване в бордовия дневник трябва да се извърши най-малко един ден преди първите екипи да влязат в строителната площадка.